Står du over for håndteringen af et dødsbo, der indeholder fast ejendom – f.eks. en lejlighed, et parcelhus eller en udlejningsejendom – er der mange praktiske og økonomiske overvejelser, du skal tage højde for.
Selvom dødsboer i mange tilfælde kan være fritaget for beskatning, er der flere forhold, der spiller ind, når det drejer sig om fast ejendom.
I denne artikel vil vi gennemgå de vigtigste aspekter af, hvordan beskatning af fast ejendom i et dødsbo fungerer, og hvilke regler der kan være fordelagtige at kende.
Parcelhusreglen
En central regel, når det kommer til fast ejendom i dødsboer, er parcelhusreglen.
Reglen gør, at ejendommen kan være skattefri, hvis den opfylder bestemte betingelser også selvom dødsboet ikke i sig selv er skattefritaget. Det vil sige, at hvis den afdøde har anvendt ejendommen som bolig i løbet af ejertiden, og ejendommen overholder kravene i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, kan ejendommen også i dødsboet afstås skattefrit.
Når dødsboets skattepligt skal vurderes, vil ejendomme omfattet af parcelhusreglen heller ikke indgå i værdien af aktiverne, men dog altid i nettoformuen, hvilket er vigtigt at huske.
Parcelhusreglen kan på den måde være en afgørende faktor, når du gerne vil minimere skattebyrden i et dødsbo.
Værdiansættelse med 15%- og 20%-reglerne
Når fast ejendom skal overdrages til arvinger, opstår der naturligt spørgsmål om værdiansættelsen. Her spiller 15%- eller 20%-reglen en vigtig rolle.
Reglen gør, at ejendommen i visse tilfælde kan overdrages til arvingerne i et prisspænd på +/- 15% eller 20% af den offentlige ejendomsvurdering, afhængig af om der er en gammel eller ny offentlig ejendomsvurdering for ejendommen.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom anvendelsen af disse regler, kan give en skattemæssig fordel for en eller flere arvinger, kan det samtidig føre til en skævdeling af arven, hvis der er flere arvinger.
For eksempel kan en overdragelse til én arving baseret på disse regler resultere i, at arven ikke bliver ligeligt fordelt mellem søskende. En sådan skævdeling, kan ikke efterfølgende korrigeres.
Ønsker arvingerne ikke selv at bo i ejendommen efterfølgende, er det heller ikke nødvendigvis en god ide at anvende dette regelsæt.
Salg til tredjemand eller arvinger
En vigtig beslutning, som arvinger står over for, er, om ejendommen skal sælges til tredjemand eller overdrages til arvingerne. Hvis arvingerne ønsker at overtage ejendommen, skal de være opmærksomme på skattereglerne og de mulige skattemæssige konsekvenser ved en sådan overdragelse.
Ofte kan det være mest fordelagtigt at sælge ejendommen til tredjemand, mens det andre gange kan være fordelagtigt for arvingerne, hvis ejendommen overdrages internt i familien, f.eks. ved brug af 15%- eller 20%-reglen.
Overdragelse til arvingens ægtefælle
En anden strategi, som også kan være relevant, hvis du ønsker at minimere skatten, er at overdrage ejendommen til arvingens ægtefælle. Skattemæssigt betragtes en ægtefælle som en tredjemand ved måling af boets skattepligt, og derfor vil en sådan overdragelse både kunne ske på fordelagtige vilkår og være afgørende, når boets skattepligt skal vurderes.
Når fast ejendom overdrages til en ægtefælle, skal boets skattepligt nemlig måles efter et nettoprincip, hvilket kan betyde, at boet fritages for beskatning, modsat hvis ejendommen var overdraget til en arving, hvor boets skattepligt måles efter et bruttoprincip. Dette kan være fordelagtigt, hvis ægtefællen og arvingen efterfølgende selv ønsker at bo i ejendommen.
Reglerne om ægtefællers fælles formue betyder også, at ejendommen efter overdragelsen vil indgå i delingsformuen, hvilket medfører det samme resultat, som hvis arvingen selv havde overtaget ejendommen, når der i ægteskabet ikke er etableret særeje.
Formålet med dette er at overdrage ejendommen så billigt som muligt, særligt hvis der kun er én arving i dødsboet for herved at opnå en afgiftsbesparelse. Samtidig kan dette medføre, at boet fritages for beskatning med dertilhørende skattebesparelse.
Læs mere om brutto- og nettomåling ved vurdering af dødsboets skattepligt.
Spørgsmål?
Håndtering af fast ejendom i et dødsbo kan være en kompleks proces. Det er derfor altid en god idé at tale med en ekspert, da det kan være bekosteligt i skatter og afgifter at disponere forkert.
Har du spørgsmål til ovenstående, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om dit behov.
